¿Tienes una vivienda en Sevilla o el Aljarafe y estás pensando en alquilarla a turistas? ¿Ya tienes un piso anunciado en Airbnb o Booking y quieres comprobar si cumples todos los requisitos legales?
Las viviendas de uso turístico en Andalucía están sujetas a una normativa específica que regula su inscripción, los requisitos de la vivienda y las condiciones para desarrollar la actividad. Además, las recientes novedades legislativas en materia de vivienda y las resoluciones judiciales sobre el registro estatal de alquileres de corta duración hacen especialmente importante revisar la situación de cada inmueble.
En esta guía de Moreno & Duque Consultores te explicamos qué debes tener en cuenta antes de alquilar una vivienda turística en Andalucía, qué normativa se aplica en 2026 y cuáles son las principales obligaciones administrativas y fiscales.
1. ¿Qué es una vivienda de uso turístico en Andalucía?
Las viviendas de uso turístico son, con carácter general, inmuebles amueblados y equipados que se ofrecen mediante precio para prestar alojamiento con fines turísticos y de forma habitual, en los términos establecidos por la normativa aplicable.
Pueden ser pisos, apartamentos, casas o chalés situados en suelo de uso residencial, siempre que cumplan los requisitos correspondientes.
No todos los alquileres de corta duración tienen la misma consideración jurídica. Por ejemplo, los arrendamientos de temporada por motivos laborales, académicos o de otra naturaleza pueden estar sujetos a un régimen distinto, dependiendo de su finalidad y de las circunstancias del contrato.
Por ello, antes de anunciar una vivienda en plataformas como Airbnb o Booking, es importante determinar qué tipo de arrendamiento se va a realizar y qué normativa resulta aplicable.
2. Requisitos para registrar una vivienda turística en Andalucía
Si quieres iniciar una actividad de alojamiento turístico, debes comprobar previamente que la vivienda reúne las condiciones exigidas por la normativa autonómica y municipal.
Estos son algunos de los principales aspectos que debes revisar.
Declaración responsable e inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
Con carácter general, para iniciar la actividad es necesario presentar electrónicamente la correspondiente declaración responsable ante la Administración turística andaluza.
En ella se manifiesta que se cumplen los requisitos exigidos para desarrollar la actividad. La presentación debe realizarse conforme al procedimiento establecido por la Junta de Andalucía.
Puedes consultar la información y los trámites en la página oficial de la Junta:
Compatibilidad urbanística y normativa municipal
Uno de los aspectos más importantes es comprobar si el inmueble puede destinarse a uso turístico conforme al planeamiento y a las ordenanzas municipales.
Los ayuntamientos pueden establecer limitaciones urbanísticas en determinados ámbitos o edificios, de acuerdo con sus competencias y la legislación aplicable.
Por eso, no basta con que una vivienda esté situada en una zona turística o tenga licencia de ocupación: es necesario comprobar la situación urbanística concreta del inmueble y los requisitos exigibles en su municipio.
Comunidad de propietarios
Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, también debes revisar la Ley de Propiedad Horizontal, los estatutos y los acuerdos comunitarios que puedan afectar a la actividad.
La posibilidad de destinar una vivienda al alquiler turístico puede depender de las reglas aplicables a la comunidad y de las circunstancias concretas del caso.
Condiciones de la vivienda y obligaciones con los huéspedes
La vivienda debe reunir las condiciones de habitabilidad, equipamiento, seguridad e información que resulten exigibles.
También deben atenderse las obligaciones aplicables en materia de documentación de las estancias, registro de viajeros, información a los usuarios y demás requisitos administrativos.
Importante: los requisitos concretos pueden variar según las características del inmueble, su ubicación y la modalidad de alojamiento. Antes de iniciar la actividad, conviene comprobar todos los requisitos aplicables.
3. ¿Qué normativa regula las viviendas turísticas en Andalucía en 2026?
La regulación de las viviendas de uso turístico se encuentra principalmente en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que continúa vigente, con las modificaciones introducidas posteriormente.
Entre las normas relevantes destacan:
- Decreto 28/2016, de 2 de febrero: regula las viviendas de uso turístico en Andalucía.
- Decreto 31/2024, de 29 de enero: introduce modificaciones en la regulación de las viviendas de uso turístico y otros establecimientos de alojamiento.
- Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero: establece medidas urgentes en materia de vivienda e introduce modificaciones que afectan, entre otras cuestiones, a la relación entre el uso turístico y la normativa urbanística.
- Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía: establece el nuevo marco autonómico en materia de vivienda y entró en vigor el 24 de enero de 2026.
Puedes consultar los textos oficiales en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía y en el Boletín Oficial del Estado.
4. Ley de Vivienda de Andalucía y Decreto-ley 1/2025: ¿cómo afectan a las viviendas turísticas?
La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, está aprobada y en vigor desde enero de 2026.
Esta norma forma parte de las medidas autonómicas destinadas a abordar los problemas de acceso a la vivienda, fomentar la oferta residencial y establecer instrumentos de actuación en materia de vivienda protegida y asequible.
Por su parte, el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, contiene medidas urgentes dirigidas a incrementar la disponibilidad de vivienda, facilitar determinadas actuaciones urbanísticas y promover la construcción de vivienda protegida.
¿Se han prohibido las viviendas turísticas en Andalucía?
No existe una prohibición general de todas las viviendas de uso turístico en Andalucía por la entrada en vigor de estas normas.
Sin embargo, la posibilidad de destinar un inmueble a alojamiento turístico debe examinarse atendiendo a la normativa turística, urbanística y municipal, así como a las limitaciones que puedan afectar a la vivienda concreta.
Por tanto, antes de realizar una inversión o comenzar a alquilar, es recomendable comprobar la normativa vigente en el municipio donde se encuentre el inmueble.
5. Registro estatal de alquileres de corta duración: novedades de 2026
Otra cuestión que ha generado dudas entre los propietarios es el registro estatal de alquileres de corta duración regulado por el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.
Durante 2026, el Tribunal Supremo ha dictado sentencias que han anulado determinados preceptos de esta regulación, incluidos aspectos esenciales del procedimiento de registro único.
Esto obliga a distinguir entre las diferentes obligaciones administrativas que pueden afectar a un alquiler.
La anulación parcial del régimen estatal no significa que hayan desaparecido todas las obligaciones de registro ni que una vivienda turística pueda operar sin cumplir la normativa autonómica.
En Andalucía, la inscripción turística y el cumplimiento de los requisitos establecidos por la normativa autonómica siguen siendo cuestiones fundamentales.
Si tienes una vivienda turística o estás pensando en ponerla en alquiler, conviene comprobar la situación actual del régimen estatal y las obligaciones que resulten aplicables a tu caso.
Puedes consultar el texto consolidado del Real Decreto 1312/2024 y las resoluciones judiciales publicadas en el BOE:
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-26931
6. ¿Qué impuestos hay que pagar por una vivienda turística?
Los ingresos obtenidos por el alquiler de una vivienda turística deben declararse correctamente. El tratamiento fiscal depende de las características de la actividad y de los servicios que se presten.
Entre las cuestiones que conviene revisar se encuentran las siguientes:
- IRPF: cómo deben declararse los rendimientos obtenidos por el propietario.
- IVA: si el arrendamiento está exento o si, por los servicios prestados, puede quedar sujeto al impuesto.
- Obligaciones censales: si es necesario comunicar el inicio de una actividad económica y qué obligaciones periódicas corresponden.
- Gastos deducibles: qué gastos pueden computarse fiscalmente, según el régimen aplicable y la documentación disponible.
No todos los propietarios tienen las mismas obligaciones. El tratamiento fiscal puede variar, por ejemplo, si se limita la actividad a ceder el uso del inmueble o si se prestan servicios propios de la industria hotelera.
Por eso, es aconsejable estudiar cada situación antes de presentar las declaraciones tributarias.
7. ¿Qué sanciones pueden imponerse por alquilar una vivienda turística sin cumplir la normativa?
Iniciar una actividad turística sin cumplir los requisitos exigidos puede dar lugar a actuaciones administrativas y sanciones.
La normativa turística andaluza contempla infracciones relacionadas con el ejercicio de actividades sin cumplir las obligaciones de declaración e inscripción que correspondan.
También pueden existir consecuencias si la vivienda incumple las limitaciones urbanísticas, las condiciones exigibles o las restricciones legalmente aplicables en la comunidad de propietarios.
Si ya estás alquilando tu vivienda, es recomendable revisar su situación administrativa para detectar posibles incumplimientos y determinar qué actuaciones pueden ser necesarias.
8. Asesoramiento sobre viviendas turísticas en Sevilla y el Aljarafe
La normativa sobre viviendas turísticas combina aspectos turísticos, urbanísticos, fiscales y jurídicos. Un error en los trámites iniciales puede ocasionar problemas posteriores, especialmente cuando se invierte en un inmueble con la intención de obtener una rentabilidad mediante alquileres de corta duración.
En Moreno & Duque Consultores te ofrecemos orientación sobre trámites administrativos, obligaciones fiscales y cuestiones jurídicas relacionadas con tu vivienda, atendiendo a las circunstancias de cada caso.
Si tienes una vivienda en Sevilla o el Aljarafe y quieres conocer los requisitos para alquilarla legalmente, podemos ayudarte a identificar las cuestiones que debes comprobar antes de iniciar la actividad.
Contacta con Moreno & Duque Consultores para consultar tu caso.
- Página web: https://www.morenoduqueconsultores.es/
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